Nouvelles mesures pour les revenus de location de gîtes et chambres d’hôtes
Les gîtes et chambres d’hôtes ont la cote !
Qu’il s’agisse de raisons financières ou de l’envie de partager son espace de vie, chambres d’hôtes, gîtes et locations de chambres meublées ont le vent en poupe.
La loi du 27 décembre 2021 applicable à partir du 1er juillet a modifié l’article 44 § 3, 2°, 3° tiret comme suit :
« Sont encore exemptés de la taxe l’affermage et la location de biens immeubles par nature, à l’exception: « la fourniture, pour une durée inférieure à trois mois, de logements meublés dans les hôtels et les motels et dans les établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants à moins que ces établissements ne rendent aucun des services connexes suivants : assurer la réception physique des hôtes, la mise à disposition du linge de maison et, lorsque les logements meublés sont fournis pour une période de plus d’une semaine, le remplacement de ce linge de maison au moins une fois par semaine et la fourniture quotidienne du petit-déjeuner, par l’exploitant du logement ou par un tiers pour son compte».
article 44 § 3, 2°, 3° tiret
Dans la version précédente de la loi, l’exception à l’exemption de taxation ne faisait référence qu’à la notion de logements meublés, source de nombreuses interprétations et donc de litiges potentiels. Cette insécurité avait amené l’administration à émettre une circulaire mais celle-ci permettait au gestionnaire de logements de courte durée, dans nombre de cas, d’échapper à la taxation.
Location non taxée ou location taxée ?
Savoir si la location dont on parle est une location immobilière au sens de la législation TVA ou une location taxable est primordial en matière de TVA. En effet, la location immobilière étant exemptée de TVA, plusieurs conséquences s’y attachent :
- Absence de formalités d’immatriculation et de dépôts divers de déclarations
- Aucune TVA ne doit être rajoutée au montant du prix de la location
- En contrepartie, aucune TVA ne peut être déduite sur les frais relatifs à l’exploitation de l’activité
Exemption : interprétation stricte
Lorsque l’on parle d’exemption en matière de TVA, on doit bien avoir en tête qu’il s’agit d’une exception de la taxation de principe des activités économiques. Il découle de celui-ci que les exemptions sont d’interprétation stricte et sont donc limitées aux hypothèses énoncées dans la loi.
Cette conséquence n’est pas sans intérêt car la déduction de la TVA relative aux opérations de locations assimilées à un service hôtelier peut parfois s’avérer économiquement intéressante, d’autant plus que le taux de tva applicable à celles-ci est de 6%. Cela doit toutefois être analysé au cas par cas.
Quand la location est-elle taxée ?
- Lorsqu’un service (parmi les trois cités dans la loi) est rendu à la clientèle
- Lorsque les deux conditions indispensables expliquées ci-dessous sont présentes
- La location doit avoir une durée de moins de trois mois : il a voulu être évité que des locations de longue durée comme par exemple la location de kots d’étudiants soient soumises à la TVA. Une telle location sera exemptée même si des services connexes (voir supra) sont fournis.
- Le logement donné en location doit être meublé : pour qu’une location de logement soit taxée, il faut que le logement soit meublé. La location d’un immeuble nu ne donne donc pas lieu à taxation.
Il en résulte que la location de logements meublés pour une période de moins de trois mois est une hypothèse très particulière mais fréquente puisqu’elle s’applique aux hôtels, motels et établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants.
L’administration détaille le mode de calcul de la durée lorsque plusieurs locations successives entrainent une durée de plus de trois mois.
Un seul service complémentaire parmi ceux cités dans la loi rend la location taxable si les deux conditions ci-dessus sont remplies.
Il faut d’emblée noter que les hôtels ou motels sont censés offrir d’office des services connexes. Reste à savoir, vu l’absence de définitions, ce qui sera considéré comme un hôtel ou un motel ou, un logement « similaire ».
D’autre part, l’administration estime que la facturation distincte des services connexes n’est pas pertinente et que si des services connexes sont optionnels, la prestation ne sera taxable que si la locataire adhère à l’un de ceux-ci.
D’autres services, parfois facturés séparément, seront considérés comme faisant partie de l’opération principale non taxable si aucun des services connexes n’est fourni. Il s’agit par exemple de la fourniture de l’électricité, du chauffage, de l’eau, de la mise à disposition de vélos ou encore du nettoyage des lieux.
Les trois services connexes pertinents sont les suivants :
- Assurer la réception physique des hôtes : l’administration estime que la réception doit être assurée physiquement (une assistance téléphonique est insuffisante) au moins une bonne partie de la journée. Les clés remises par un tiers qui n’apporte aucune forme d’assistance ne sont pas suffisantes pour être considérées comme une réception physique. La remise d’un code de manière électronique ou téléphonique est également non pertinente.
- La fourniture de linge de maison : le simple fait de mettre le linge de lit ou de toilettes (pas le linge de cuisine) à disposition est suffisant. Si la location dure plus d’une semaine, il faut prévoir qu’il puisse y avoir un remplacement au moins une fois par semaine.
- La fourniture quotidienne du petit déjeuner : La condition essentielle est que le locataire puisse disposer d’un petit déjeuner chaque jour de location, peu importe que ce petit déjeuner soit servi sur place par l’hôte, par un tiers à l’extérieur de l’établissement, emporté à l’extérieur ou déposé sur le lieu de location chaque jour. Par contre, le prix du petit déjeuner doit être payé (facturé) en même temps que la location.
La nouvelle mesure est applicable à partir du 1er juillet 2022. Le fait générateur est en principe la date de facturation ou de paiement mais l’administration admet que le nouveau régime ne s’applique qu’aux réservations ayant eu lieu à partir du 1er juillet 2022.
La location immobilière ne peut être exercée sous le régime de la petite entreprise ce qui a pour conséquence, qu’à moins que l’activité ne soit exercée via une plateforme collaborative agréée (ce qu’AIRBNB et Booking ne sont pas), il ne sera pas possible d’échapper à l’accomplissement des différentes formalités TVA – dont le dépôt des déclarations périodiques à la TVA – et ce, même si le chiffre d’affaires n’excède pas 25.000,00€.
En contrepartie, le nouvel assujetti pourra faire valoir le régime de la révision historique de la TVA et récupérer ainsi une partie de la TVA payée sur les investissements supportés antérieurement à la condition de pouvoir fournir des documents justificatifs.
Hugues Tenret
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